湘军淮军步步紧逼,战局如同倾泻而下的山洪，滔滔奔流往既定的方向。
猎奇而血腥的细节传遍街头巷尾。进出衙门的公人脚步轻快，个个喜气?洋洋,都知升官发财近在眼前。
《北华捷报》刊载工部局董事?会告租界外侨书，一?边谴责清政府对?叛军的野蛮屠杀，一?边提醒大家做好?难民大批涌入的准备。
上海租界的繁华,从某种意义上来说?，全靠邻近省市的同行衬托。外界战乱越惨，租界里?的和平越显得弥足珍贵,宜居性遥遥领先。同时,难民带来了?大量的廉价劳动力?,以及源源不断的住房需求。
林玉婵的预言成真。短短一?个月内，地价果?然又升一?成。投机成性的洋人们成立更多的地产公司,继续筹钱建房，期待能收取天价的租金押金。这些?众筹的款子，从洋行银行,到钱庄、票号、私贷，一?路剥洋葱似的，摊到广大华人百姓头上。
不管是官还是民,几乎十个里?面就有一?个，眼下是洋人地产商的股东。看着那飙升的股票价格和巨额分红，上海市民纷纷坐不住,将自?身积蓄投入到无尽的炒房事?业当中。
如今“天下太平”,可不是发财的最佳时机么！
租界内开辟出无数工地,无数苦力?穿梭其中。他们多是前几年定居于此的江浙难民，此时前人栽树后人乘凉，正在为后来者营造新的廉租房。
“英联房产公司”的门脸扩大了?数倍,新雇了?好?几个销售员。
有一?日林玉婵照常上工，发现周姨捧着一?张宣传单，正央求常保罗给她读。
“……是以前做丫环的姐妹给我的。小常啊，我这半辈子辛苦，攒下一?百两银子不容易。你帮我看看，这地皮股票靠谱不靠谱……”
林玉婵抢过去，直接把宣传单撕了?。低头看看碎片上的文字，并非“英联”，而是一?个不认识的房产公司。
“想都不要想。万一?他们卷款跑路，你半辈子积蓄没了?！”
同时想，这些?资本?家简直没良心，都坑到不识字的底层妇女身上了?！
周姨当然不服，小声抗辩：“那个苏老板说?他们会跑路，他们就真会跑路？太太你也不能事?事?听他的吧！——退一?万步，我现在不是丫环，是您的雇工，我的钱财自?己做主……”
“你敢买那股票我就开了?你。”林玉婵毫不退让，“你看着办。”
常保罗夹在当中，弱弱的不敢说?话，最后打圆场：“林姑娘，都怪这传单上写得太花哨，我都差点动心了?，昨天为了?不要买股票的事?，跟三娘都闹别扭了?。”
林玉婵噗的一?笑，同情不起来。谁让他从结婚以来就卖命秀恩爱。
由此可见，谈钱伤感情。
周姨气?得半天没跟她说?话，家政工作也怠工了?一?天。林玉婵不为所动，只是督促她不许乱投资。
若是在现代，职场同事?们自?己操心自?己的事?，谁也不会管别人如何投资。
但是在传统思潮席卷的古代，一?个商号就如一?个家庭，商号的头脑也多少承担起家长的责任。员工闯祸作死，老板在道义法理上都受牵连。所以她不得不客串班主任，时刻管着手下人的钱包。
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六月，天京失守，湘军屠城。有亲历者愤怒撰文，说?官军“见人即杀，见屋即烧，淫虏焚掠，无所不止。上至耄耋老人，下至幼龄孩童，哀号之声达于四方”。《北华捷报》刊登粗略统计，认为这短短几个月来，南京城内死者多达数十万。
有人认为城内百姓已?与叛匪同流合污，死有余辜；有人暗暗叹息，不敢多言；唯有那一?众洋人地产商，捧着报纸眉开眼笑，心中盘算着等难民涌入，自?己的地皮生意又能扩张多少倍。
英联房产公司的初始五十两银子面值的股票，此时价格飙升到将近八百两。但是没人肯卖，都捂在手里?，都觉得股价会再创新高。由于严重供小于求，股票价格一?天比一?天高。
但，有那心细的郊区居民已?经发现了?。太平军战乱结束后，上海市郊并没有像以前那样迎来难民压境。大量官军驻守城郊，除了?偶尔剿一?下叛匪余孽，县城内外平静得好?似无事?发生。
也没有突如其来的买房需求。相反，租界内外不少房屋都贴上了?待售的标志。牛车马车骡车独轮车，载着大量行李辎重，载着浩浩荡荡的男女老少，开始成群结队地离开上海。
“天下太平了?，咱们回扬州老家！”
“哎，故土难移啊。在上海住了?十年，终究是常州乡下好?！”
“我家在苏州郊外还有几十亩田呢！侬看看，地契还都在呢！不回去，地被人占啦！”
“老乡，你回无锡？真巧，我家也……”
“唉，我的亲戚族人都在江宁府，眼下应该不剩几个了?吧……还是回去看看，免得惦念一?辈子。”
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洋人们怎么也想不到，中国人竟而有如此根深蒂固的安土重迁的性格。那些?在过去十几年的太平天国战乱中流离失所的几十万难民，尽管已?经在上海安居乐业，有些?已?经奋斗出不小的家业，但听闻战争结束的消息，第一?反应都是：回乡！
卖房，退租，收拾细软，拖家带口?，回乡！
回乡，回乡！
五彩斑斓的肥皂泡被吹到极致，终于，“啪”的一?声，被这两个字刺破了?。
滞留上海的难民们组成返乡团，成批成批地自?租界中撤离，人人都有自?己的理由。
那些?从战区逃至上海藏身的地主、官僚，急于赶回原籍，追查田产，反攻倒算；那些?逃避战火的下层民众，也急于返回家园，重新谋生。
洋人地产商们如梦方醒，连忙叫停了?如火如荼的造房工程。大批烂尾楼张着血盆大口?，无声地注视着民众们一?批批搬离。
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自?从“逆匪清剿”的消息传来，博雅公司的生意日趋清淡。因为不少供货商和客户，也都回乡了?……
林玉婵令人催收货款，账面上留足现银，放缓生产，给员工们一?周放两天假，不跟历史的车轮作对?。
整个城市似乎停摆了?。除了?一?个地方。
义兴船行各码头人员火爆，全都是买票搭船回乡的客人。
不过这时刻也谈不上什么发财。上海滩所有华人船运，谁要是敢趁机哄抬票价，阻碍民众的归乡旅程，莫说?官府会干预，激起的民愤就足够把那丧良心的老板给喷死。
义兴响应官府号召，紧急暂停了?所有长途航线，缩减了?大量货运需求，所有船只运力?都用来输送难民回乡。
这事?洋人不管，只能靠华人自?己的运输业来办。
“抱歉，林姑娘。”苏敏官单手支颐，温柔地看着面前的一?纸合约，“你的茶货运送单子，怕是得顺延两个月。我会按约定补足你的损失。”
他近来频繁出差，今日更是凌晨刚刚抵沪，为了?从几个外地码头调度客船，以便满足上海港日益增长的客运需求。
跟林玉婵小别重逢十分钟，别的没说?，先把货运合约拿出来跟她谈。态度专业得无可指摘。只是顾盼之间?，眼里?似乎还带着江面上的活泼水汽，偶尔撩起眼皮瞟她，眸子里?带着有恃无恐的歉意。
林玉婵笑了?笑，很大度地说?：“没关系。反正我们最近也没那么多货可运。”
苏敏官撩起眼皮，目光有一?搭无一?搭地在她脸上逡巡。把她看得有点脸红。
他忽然站起身邀请：
“出去走走？”
如今一?下子清闲许多，林玉婵居然一?时间?不太适应，脑海里?过了?一?下今天的日程，发现是博雅的放假日，这才欣然笑道：“等我换身衣服。”
上海已?进入闷热的梅雨季，走动几步就出汗，体面人一?天得换好?几次衣衫。
林玉婵换了?身淡青色轻纱长衫，肥肥长长的袖子，又拎了?把伞，轻快跟上。
年轻男女并肩同行，如今在租界里?已?不会引起众人侧目——仿佛一?夜之间?，租界内人口?骤减，鳞次栉比的民居商铺大门洞开，道路两旁丢弃着家什垃圾，街上根本?没几个人。
一?时间?让人有种奇特的错觉，好?像置身在某个经营不善、即将倒闭的影视城。
许多石库门民宅门口?贴着贱价转让的标志，那价格被划掉好?几次，一?降再降，根本?无人问津。
林玉婵感叹：“太萧条了?。”
两人自?从阴差阳错，双双来到上海定居，几年里?见的都是烈火烹油的洋场繁华，仿佛一?切都如同冉冉的热气?球，只会越升越高；如今头一?次，热气?球触到天顶，终于见识到经济停滞、甚至下滑时，那跌落断崖般的急速滑坡。
林玉婵不禁想，在二十一?世纪的上海，如果?城内人口?突然蒸发三分之二，会是什么后果?？
难以想象。但这荒谬的情景，在大清成为现实。
“阿妹，缺现银吗？”苏敏官忽然幸灾乐祸地开口?，“你那西贡路的小洋楼，我依旧出银元三千。”
林玉婵忍俊不禁，又忍不住心疼。她那小洋楼，鼎盛时期估价银元七千五。可是照地价这么个跌法，洋楼眼下还值不值三千，她都说?不准。
她忽然想起什么，问：“义兴上下，没人买地产公司的股票吧？”
“有几个。”苏敏官悄悄和她袖子相接，小拇指勾住袖口?里?的小拇指，摩挲着，轻声说?，“我发现后，都勒令他们立刻卖掉了?。一?进一?出，还赚了?几十两银子。”
林玉婵故意作捶胸顿足状：“我也早该买它?几十张，然后上个月卖掉，赚三倍本?钱，下半年博雅就不用开张了?！”
苏敏官嗤笑：“马后炮。敢想不敢做。”
忽然，只见前方的路边堵了?人。苏敏官放开她的手。
原本?清静的大马路，左右两侧都门可罗雀，唯有一?处门脸外面，挤了?将近百人，大部分都是百姓。有读书人，有中小商贩，甚至还有几个老太太。
“开门！开门！”
众人用力?拍着那紧闭的西洋铁门，发出愤怒的喊声。
“开门！我们要卖股票！”
铁门上方有一?牌匾，上书“鸿光地产公司”。
这铁门厚重铸花，价值明显不菲，“鸿光地产公司”想必也曾经是沪上百姓争相捧着的聚宝盆。可是今日，不论愤怒的民众如何敲门，里?面就是没人应。
“我在这里?买了?一?千两银子的地产股票！”一?个生意人模样的后生往地上一?坐，朝众人哭诉，“那是我全家几十年的积蓄！全因听信了?那无良伙计的诱骗，以为能生暴利，我们几次想把那股票卖掉，落袋为安，禁不住那几个伙计的花言巧语，承诺随时回购，因而留着没卖，谁知今日，叫门不开，难道他们打算赖账不成！乡亲们，咱们都是鸿光公司的股东，里?面不管躲着谁，今天必定要给咱们一?个说?法！”
其余人大声附和：“就是！他们不开门，咱们给砸开！五百两银子一?股的股票，他们说?过，随时回购！他们敢不兑换，咱们就砸了?他们的店，把里?头值钱东西都搬走！”
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咔嚓一?声，铁门竟然碎了?。原来那“西洋铸铁”竟是西贝货，空心，里?头填的是碎木屑！
愤怒而恐慌的百姓冲进地产公司内部，发现早就人去屋空，只留一?地垃圾，还有一?个来不及带走的旧皮包，包里?还有一?沓油汪汪的公司股票。
真真是“皮包公司”。
有些?人当场哭出声来。
有几个神经比较坚韧的，扶老携幼站起来，打算去工部局鸣冤告状。
远远看到一?对?青年男女驻足观看，还以为同是苦主，挥手叫道：“喂！先生太太，我们要去报官，你们来不来！登记的人多些?，追账就顺利些?！”
苏敏官才不管这些?人死活，一?转身，迅速揽着林玉婵离开。
绕路拐上外滩，还没喘口?气?，又看到几家英资银行门口?排出长龙，无数穿长衫的体面商人如坐针毡，在闷热的天气?里?排大队，衣衫汗迹斑斑。手里?捏的，包里?揣的，全是股票。
不同于“皮包公司”，许多有规模的地产公司，由银行承销股票，在银行窗口?进行买卖。这种股票普遍被认为比较靠谱，风险小，值得投资。
只是投资门槛稍高。而且对?普通人来说?，运作方式太陌生。因此到银行买卖股票的，多是家底丰厚的官僚生意人。
但这些?官僚生意人，此时也都体面扫地，领口?和腋窝下面浸透汗水，一?边扇扇子，一?边交头接耳。
“四百两有人买吗？前天还是四百两！——没有？三百五十两？……三百两？”
这边卖盘积压，那边无人接盘，银行里?的华人柜员清闲得很，甚至打起了?牌。
股民们只能自?力?更生，有人灵机一?动，向过往行人兜售股票：“如今我等急需用钱，这才贱价抛售。大家快来抄底呀！票价马上会回升的！”
还真吸引到了?几个不明真相的闲人。打听到地产公司的股票原本?面值四百两，如今下跌到三百两，当真是抄底买入之良机，遂跃跃欲试，左右打听。
有人稍微清醒一?点，想起来：“那么多新工地，可怎么都停工了?呢？大家都回乡，房子谁住？地产公司怎么赚钱？”
立刻有七八人答：“嗐，最近是有不少人离沪回乡，但你们想想，那乡下多脏多臭，多不干净！他们住得几日，还不得想念上海的方便快捷？还不是得回来？早晚的事?！这地皮绝对?不会荒废！”
闲人觉得有些?道理，踟蹰要掏钱。
突然，外滩码头一?阵骚动：“有人跳江啦！”
跳江者死志已?决，旁人拦不住，只看到一?个迅疾跃下的身影。江水浑浊发臭，大小船只堵得横七竖八。等有那大胆的船夫靠近，把人捞出来，眼看救不活了?。
巡捕赶到，把那溺水的尸首抬到岸上一?看：“啊，洋人！”
一?个穿着整齐西装、头发理得短短的洋人，脖子上还挂着十字架，想不开，跳了?江！
立刻围了?里?三层外三层。就连那排队卖股票的也有人开小差，过去围观。
马上有人认出来：“乖乖老天爷，这不是那‘吉布森房产公司’的洋老板！英国的吉布森先生！他不是很阔绰么！去年还置了?一?栋花园洋房！”
几个股民突然脸色大变，望着手里?那“吉布森房产公司”的股票，一?屁股坐到地上。
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银行合上沉重的门板。贫民们探头探脑的看热闹，对?于“有钱人倒血霉”的桥段喜闻乐见。
林玉婵远远看着码头上那苍白?的洋商尸首，不由攥紧了?苏敏官的袖子。
她忽然说?：“快，咱们去‘英联房产公司’看一?下！”
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“英联房产公司”门口?也聚了?一?群人。有真的股东，也有看热闹的。
好?在既没人跑路，也没人自?杀。销售员张百万正在团团拱手，声嘶力?竭地恳求：
“大家不要挤兑！如今股票只是暂时下跌，很快就会回升的！不要跟风啊！——啊，一?定要卖？……敝号如今银根吃紧，暂时收不得这么多股票。但是——这里?卖不掉可以去别处！敝号在宁波、苏州、汉口?都有分号，大家可以去别处试试。总号在香港，那里?银行多，也可以托人去那里?卖！敝号财力?雄厚，有这么多分号，我们绝对?不会跑！跑了?天打雷劈，祖宗十八代棺材里?翻跟头……”
堵门的人群自?然不买账，都说?自?己手里?的股票如今哪里?都没人买，公司必须给个说?法。
有个大老板模样的中年人陪着小心，问：“我们不要如今的股价，就以当初的票面价值五十两一?股，请你们将股票收回好?不好?？手头实在是周转不开，先兑一?半也行……”
林玉婵在街口?看热闹，一?边幸灾乐祸，一?边低声感慨：“王掌柜还真不简单。”
别人都在发愁“巨额利润泡汤”，王全却比旁人多一?步理智，只求拿回本?金，一?部分本?金也行，尽可能减小损失。
但英联房产公司如今已?是空壳一?座，洋老板早就归国跑路，剩下一?个弃卒张百万，别说?五十两，就是五两银子一?股回购，也是有心无力?。
“大家再等等……”
一?个佝偻肮脏的身影，悄悄溜出那一?盘散沙的砸门众，贴着墙，慢慢往外走。
林玉婵抢上一?步，叫道：“这是谁！他怎么偷偷跑了?！”
乱哄哄的嘈杂声中，一?声尖锐女声鹤立鸡群。
众人一?下转了?一?百八十度，上百只眼睛看向了?那个花白?辫子的人——
“老黄！”有人大喊，“你不也是苦主？你怎么走了?？你不要银子了?？”
一?下子十几人叫起来：“黄老板，你怎么走了?！”
王全脸色煞白?，比旁人反应快了?几秒钟，终于意识到——
“黄老板！你不许走！大家拦住他！黄老板，当初就是你拉着我买英联的股票，赌咒发誓会赚大钱！你今天走了?是个什么意思！你——难道你和他们是一?伙的？枉我还拿你当朋友！”
众人一?下子如梦方醒。几个月来，那个看似左右逢源，创业故事?一?大堆，热情拉着他们投资地产股票的“黄老板”，敢情是个深藏不露的托！
黄老头无路可去，被人一?脚踢倒，顺势抱头蹲下，嘶哑地喊道：“股价高的时候，你们一?个个对?我千恩万谢，请吃席请嫖女人请抽大烟，谁能想到今日？我不是一?遍遍的告诉你们炒地皮有风险？谁叫你们不早卖？捂到现在股票不值钱，怪我？你们怎么不回家找妈去呢？！让我走！”
“狡辩！你敢说?你介绍我们买股票没拿抽成？”王全已?然和这个老朋友反目成仇，一?把摘下眼镜，阴沉着怒斥，“还钱！找不到这里?的东家，你们都得还钱！大家上，把他和那个张百万都扣下！让他们家里?人来赎……”
这算是很理智的提议了?。可惜周围的男男女女，都沉浸在积蓄成空、万贯家财不翼而飞的极度愤怒中，王全的话他们根本?听不进去。
霎时间?，拳打脚踢。张百万年轻机灵，鼻青脸肿地冲出人群，一?溜烟跑了?。黄老头躲闪不及，被一?拳打中肚子，又被一?脚踢中小腿，额头磕在马路边，疼得在地上蜷成一?团。“
“老儿冤枉……我、我也是苦主，我的佣金也都买了?他们的股票……不信你们看，你们看啊……我买了?足足四十股……”
辩解声逐渐化?为惨叫，惨叫变成呻`吟，越来越弱。
苏敏官漫不经心地看了?一?会儿，轻声提醒：“再这样下去可能会出人命。”
林玉婵纠结了?好?一?会儿，一?横心道：“不救！咱要是去干预，人家把咱们也当同伙给打了?！”
黄老头死有余辜，她今天还就见死不救了?，活该！
她把目光从黄老头身上移开，看到王全在圈外长吁短叹，捏着手里?的一?沓几近废纸的股票，不知何去何从。
她突然想起什么，轻声和苏敏官商量：“他把德丰行的大量资产，抵押在了?‘鼎盛钱庄’！——苏老板请教一?下，钱庄对?于客户无法赎回的资产，一?般怎么处理？”
作者有话要说：据统计，1853年在租界居住的中国人共500人，1854年上海小刀会起义期间，约增至2万余人；而在1860年太平军第一次攻打上海时，竟增至30万人，1862年又达50万人。到1864年（现在），一度还达到70多万人。
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人口的剧增，使房地产业异常兴旺。“西人大营建筑的投机，以最迅速的工程，最简陋的材料，就空地兴建大批房屋，以供给华人居住，而转瞬间获得千倍的巨大利益”。地价最高时每亩地一千四百两。（对比一下北京房价。曾国藩在棉花六条胡同租了个小四合院，全年租金67两）。
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而1864年，太平天国被镇压，难民返回家园谋生。上海租界人口陡然下降。1865年3月租界当局人口统计结果：是年上海租界人口剧减至137000余人，实际数字可能更低。
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原先兴盛一时的房地产业，所受打击最大，一些外国人因此破产。一夜之间，地皮变得不值钱。近代第一次房地产泡沫就此破灭。